Övervärderat eller inte? Både EU-kommissionen och amerikanska storbanken Goldman Sachs har de senaste veckorna varnat för bubblor på den svenska bostadsmarknaden. Men bilden är inte entydig och många menar att de båda institutionerna överdriver. Investeringstipset bad båda sidor om sina bästa argument.
Katarina Areskoug Mascarenhas, chef för EU-kommissionens representation i Sverige:
”Den svenska bostadsmarknaden är övervärderad”
- Vi tittar på en sammanvägning av tre index: bostadspriser i förhållande till inkomst, bostadspriser i förhållande till hyresnivåer samt bostadspriser i förhållande till allmänna ekonomiska indikatorer som till exempel räntenivå och befolkningstillväxt. Sammantaget visar den här kalkylen att den svenska bostadsmarknaden är övervärderad, och vi bedömer att priserna är i snitt 35 procent högre än vad de borde vara.
I sin rekommendation till Sverige i maj skrev EU-kommissionen att ”Stigande huspriser från en redan övervärderad nivå i kombination med att hushållen blir alltmer skuldsatta utgör en risk för en turbulent korrigering”.
- Vi säger inte att det är en bubbla på den svenska bostadsmarknaden, men vi säger att risken för att priserna ska visa sig vara en bubbla ökar hela tiden.
Men vad är egentligen skillnaden mellan att marknaden är övervärderad och att det är en bubbla?
- Skillnaden är att så länge det inte blir en extern chock som till exempel Lehman Brothers konkurs, och så länge inkomsterna fortsätter att öka och exporten går bra så kan priserna mycket väl bibehållas på den här nivån. Och då har det inte varit någon bubbla. Problemen uppstår när korrigeringen väl kommer.
Ytterligare ett problem som EU-kommissionen varnar Sverige för är att den övervärdering de ser inte bara är stor utan också fortsätter att öka.
- Dessutom ökar hushållens skuldsättning. Under 2016 var ökningen sju procent vilket är mer än både tillväxt och inkomstökning. När 17 procent av hushållen har en belåning på sex gånger den disponibla inkomsten, då har vi ett stort problem den dagen priserna korrigeras.
Nyhetsbrev
Bli en smartare investerare. Prenumerera på Investeringstipsets nyhetsbrev för de senaste nyheterna, tipsen och guiderna.
[contact-form-7 404 "Not Found"]Ingela Gabrielsson, privatekonom på Nordea:
”Det här är en prisnivå vi får lära oss att leva med”
Två gånger per år gör Nordea en bostadsbarometer där de frågar svenskarna om deras syn på bostadsmarknaden.
- Den visar tydligt att svenska folket inte tror att vi har en bubbla, och vi på banken är i stort sett av samma åsikt.
Framförallt är det två faktorer som gör att Ingela Gabrielsson menar att vi de höga priserna till trots inte befinner oss i en bubbla: de höga hyresnivåerna i nybyggda lägenheter och den stora bostadsbristen som idag finns i en klar majoritet i landets kommuner.
- Så länge det är dyrare att bo i hyresrätt än en egenägd lägenhet, och så länge det finns människor som behöver de här bostäderna så kommer priset att fortsätta ligga på den här nivån. Priset kanske inte kommer att öka i samma takt som förut, men det kommer inte heller att sjunka.
Samtidigt menar Ingela Gabrielsson att ekonomin kan svänga snabbt och är svår att bedöma.
- Men vi ska också komma ihåg att den allra största gruppen på bostadsmarknaden har bott i sina bostäder länge, är relativt lågt belånade och kommer inte att ha svårt att sköta sina betalningar även om räntan stiger. De här personerna sitter inte i en farlig sits, och kommer ha en stark ekonomi även om vi skulle få en situation med fallande priser. Sedan kan man råka illa ut om man tvingas sälja vid ett sånt tillfälle på grund av dödsfall eller skilsmässa, men då ligger risken på det individuella planet.
På grund av den risken menar Ingela Gabrielsson att det ändå kan vara bra för bostadsköpare att tänka både en och två gånger innan de går in i en budgivning.
- Man måste självklart gardera sig för allt kan hända. Å andra sidan har vi sagt det i 30 år, och jag ser ingen anledning att ropa bostadsbubbla så länge vi har så här många köpare till varje bostad som kommer ut på marknaden.
