• SIX Sweden Index 256.29 0.45%
  • SIX Norway Index 182.59 -0.33%
  • SIX Denmark Index 238.6 -0.4%
  • SIX Finland Index 144.28 0.37%

Glöm storstäderna – här ska du investera i fastigheter



Det må vara hög konkurrens om kommersiella fastigheter i storstädernas citylägen, men för den som är beredd att gå mot strömmen ut i landet finns det definitivt pengar att tjäna på att investera i fastigheter.

- De senaste tio åren har vi sett stark BNP-tillväxt i Sverige kombinerat med låga räntor, makroförhållanden som är helt ideala för fastigheter.

Det säger Arvid Lindqvist, analyschef på Catella Corporate Finance.

- Eftersom det dessutom har funnits väldigt få andra alternativ med bra direktavkastning har institutioner och stora börsbolag ökat sin fastighetsexponering och dessa aktörer har nettoinvesterat mellan 10 och 20 miljarder kronor var per år på fastighetsmarknaden under senare år.

Men nu har räntan börjat att långsamt röra sig uppåt, och med republikaner vid makten i USA förväntas de nominella räntorna att stiga ytterligare. Trots det spår Arvid Lindqvist att fastigheter kommer att vara en fortsatt god affär de närmaste åren, särskilt om man vågar röra sig mot strömmen av de andra investerarna.

- Den största delen av de senaste årens investeringar i kommersiella fastigheter har varit väldigt likriktad och inriktad på fastigheter på bra lägen i storstäderna. Eftersom den svenska ekonomiska tillväxten till 50 procent har skett i Stockholm, till 25 procent i Malmö och Göteborg och till 25 procent i regionstäder så är det också där som investerarna har velat köpa fastigheter.

Däremot har det varit betydligt mindre intresse för att investera i kommersiella fastigheter på övriga orter i landet, något som gör att konkurrensen om objekten utanför stor- och regionstäder är betydligt lägre.

- Sedan finanskrisen är det dessutom privatkonsumtionen, uppbackad av den snabba prisökningen på bostäder i storstäderna, som har stått för en stor del av BNP-tillväxten. Nu däremot förväntar vi oss att bostadspriserna stabiliseras och att industrin blir en viktigare tillväxtmotor de närmaste åren. Då balanseras tillväxten mer och sprids över hela landet.

Klart köpläge

Sammantaget innebär det här att Arvid Lindqvist ser ett klart köpläge för fastigheter utanför stor- och regionstäder.

- Vi ser bra öppningar om man tittar på flera orter i landet där konkurrensen inte är lika hög som i citylägen i storstäderna.

Däremot menar han att bankernas mer restriktiva utlåning till fastighetssektorn sedan fjärde kvartalet 2015, och det faktum att makrofaktorerna för fastigheter inte är lika gynnsamma längre, ställer högre krav på den som vill investera.

- Marknaden kommer inte att vara lika förlåtande framöver. De senaste åren har misstag kunnat kompenseras av hög värdetillväxt, men nu måste man veta vad man gör för att lyckas. Ska investeringen i fastigheter bli lönsam gäller det att ha både bra bankkontakter och bra modeller för sin förvaltning.

Även på marknaden för privatbostäder har priserna stigit ordentligt det senaste decenniet. Boverket rapporterar nu dessutom bostadsbrist i 86 procent av Sveriges kommuner, något som gör att mäklarsamfundets vd Ingrid Eiken spår en fortsatt hög prisnivå på bostäder.

- Det här är inget storstadsfenomen, utan bostadsbristen är stor i hela landet. Och där du har hög efterfrågan och lågt utbud som vi har i Sverige just nu, då får du också höga priser. Det här är ett stort samhällsproblem ur flera aspekter, och ska man få ner priserna är det utbudet som måste öka.

Priserna på småhus och bostadsrätter skiljer sig dock fortfarande mycket beroende på var bostaden ligger, med betydligt högre priser i storstäder än på mindre orter.

- Men tittar du på prisökningstakten spår vi nu att det kommer att vara en lägre ökningstakt på priset i storstäderna jämfört med mindre orter. När priserna har blivit för höga i stor- och regionstäder tittar människor på andra orter, och då stiger priset även där.



Karin Aase

Ekonomijournalist